العد التنازلي لإطلاق جديد



اتش سي تخفض تقييم مدينة نصر للإسكان لـ7.05 جنيه وتوصي بزيادة الأوزان

اتش سي تخفض تقييم مدينة نصر للإسكان لـ7.05 جنيه وتوصي بزيادة الأوزان

آراب فاينانس: أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرًا تحديثها عن القطاع العقاري، مشيرة إلى استمرار مواجهة القطاع صعوبات عدة بسبب فيروس كورونا وبينما أوصت بزيادة الوزن النسبي لسهم شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير(MNHD).

وقالت مريم السعدني، محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي، إن فيروس كورونا أدى إلى تفاقم صعوبة الظروف التي يمر بها القطاع العقاري، مما أثّر على معدل تسليم الوحدات والمبيعات الأولية.

أثر ضعف قدرة القوة الشرائية على مبيعات القطاع العقاري في عام 2019 مما أدى إلى نمو المبيعات الأولية بنسبة 7% فقط على أساس سنوي، بينما أدى فيروس كورونا إلى تفاقم وضع المبيعات ومعدل تسليم الوحدات.

وأوضحت السعدني، محلل اتش سي، أن مدينة نصر للإسكان والتعمير لم تكن استثناء، خاصةً أنها كانت تواجه منافسة شرسة في شرق القاهرة، بالإضافة إلى تأخر في تسليم وحداتها، ورغم قوة ميزانيتها العامة نسبيًّا (بلغت نسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية 0.39 مرة في الربع الثاني من عام 2020).

وتعتقد أن الشركة كانت تواجه بعض النقص في السيولة، بسبب احتياجها للإنفاق على البنية التحتية بشكل رئيسي في مشروع سراي (Sarai)، فضلًا عن خطط السداد المريحة التي قدمتها للسوق خلال إطلاق مشروع سراي (Sarai) في أواخر عام 2016.

حلول لمواجهة نقص السيولة

لحل هذه المشكلة قررت الشركة: (1) طرح مخزون بخصومات نقدية تصل إلى 50% لمخزون قيمته 500 مليون جنيه؛ بغرض إعطاء الأولوية للتدفقات النقدية على حساب الربحية.

(2) اللجوء إلى القروض من خلال توقيع قرض مشترك بقيمة 2.19 مليار جنيه مع مجموعة من البنوك (تتوقع الإدارة فقط سحب حوالي 1.40- 1.50 مليار جنيه من التسهيلات خلال 2020)

اقرأ أيضا أبرز أخبار البورصة المصرية اليوم الثلاثاء 8-9-2020

(3) التركيز على بيع قطع أراض تجارية بطريقة استثنائية.

(4) طرح مشروع (Sarai Mansions) بقيمة قدرها حوالي مليار جنيه، إذ يُعد بيع أراض سكنية للأفراد، مما يقدم منتجًا مختلفًا لمحفظة الشركة.

الجدير بالذكر أن الشركة أخّرت موعد تسليم وحداتها حاليًّا إلى 4 سنوات بدلًا من 3 سنوات سابقًا لاستيعاب تأخر تسليم وحداتها.

عملت الشركة على زيادة حجم أرصدة حجز العملاء بشكل مطرد، والتي نمت بمعدل نمو سنوي مركب للـ3 سنوات الماضية بنسبة 28%، لتبلغ 8.53 مليار جنيه في الربع الثاني من عام 2020.

وتوقعت اتش سي أن يكون عام 2020 عامًا قويًّا بالنسبة لتسليم وحدات الشركة، حيث كانت تستهدف تسليم حوالي 2500 وحدة، أي 14.1 ضِعف عدد الوحدات المسلمة العام السابق.

مع الآثار الاقتصادية لفيروس كورونا الذي يؤثر على جميع القطاعات بشكل عشوائي، نعتقد أن الشركة قد لا تكون قادرة على تحقيق هذا الهدف، مما يؤثر بشكل أكبر على وتيرة دورة التنفيذ”.

وأضافت مريم السعدني: “نتوقع أن تحقق الشركة إجمالي مبيعات أولية قدرها 14.6 مليار جنيه خلال الفترة من 2020– 2022 بمعدل نمو سنوي مركب للـ3 سنوات المقبلة بنسبة 3% تقريبًا.

نتوقع تحصيل 21.8 مليار جنيه خلال الفترة 2020- 2030 ونتوقع أن تقوم الشركة بإنفاق استثماري بقيمة 9.22 مليار جنيه مصري خلال الفترة 2020- 2025″.

تطورات مشروع تاج سيتي

في تقديراتنا، نأخذ في الاعتبار المراحل التي تم إطلاقها من تاج سيتي (Taj City) (بما في ذلك تاج سلطان، تي زون، شاليا، ليك بارك ستوديوز، وكوبالت) وسراي (Sarai) بما في ذلك Taval وCroons Condos وS2 وCavana Lakes.

بينما استبعدت اتش سي المبيعات المستقبلية لمشروع مدينة نصر لمشترك مع شركة بالم هيلز للتعمير (كابيتال جاردنز) ونحتسب فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع. نتوقع الحفاظ على دفعات حجز العملاء للشركة عند مستوياتها الحالية لأنها تقوم يتسليم S1 في سراي (Sarai) التي طرحتها في الربع الأخير من 2016.

كما قمنا بتمديد فترة التحصيل عبر محفظة مشاريع الشركة لتتضمن سياسة تسهيلات الدفع التي تنتهجها الشركة في مبيعاتها، حيث إن خطة 7 و8 سنوات هي الأكثر انتشارًا حاليًّا.

استبعدت اتش سي مشروع حدائق نصر من توقعاتنا ونقيم مخزون المشروع بقيمته الدفترية. على الرغم من توقعاتنا بالتأخر في تسليم الشركة لوحداتها، فإننا نتوقع أن تبلغ ايرادات الشركة 2020- 2025 مبلغ 19.7 مليار جنيه، بمتوسط إجمالي ربح يبلغ 10.1 مليار جنيه، أي بهامش ربح يقدر بـ51%.

توقعت اتش سي أن يكون لعروض الخصم النقدي للشركة تأثير ضئيل على متوسط فترة تحصيل محفظة العملاء واوراق القبض وعلى هوامش ربحها، حيث ان قيمة الوحدات المباعة بخصم نقدي حوالي 500 مليون جنيه فقط، أي 5% من رصيد محفظة العملاء وأوراق القبض”.

واختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: “نخفض السعر المستهدف بنسبة 44% تقريبًا ليصل إلى 7.05 جنيه سهم، ولكننا نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي لسهم الشركة.

نعتمد على منهجية خصم التدفقات النقدية (DCF) في تقييمنا لمشاريع الشركة العقارية وهما، تاج سيتي وسراي (Sarai)، ونقيم مخزون الأراضي غير المطوَّرة للشركة من خلال احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المحتملة من تطوير هذه الأرض في المستقبل، وباستخدام المخطط الرئيسي لكل قطعة أرض.

نستثني المبيعات المستقبلية من كابيتال جاردنز من تقييمنا بسبب عدم وجود رؤية واضحة حول عمليات الإطلاق المستقبلية وبطء وتيرة المبيعات، مع مراعاة فقط دفعات حجز العملاء الحالية للمشروع. بلغ المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال المتغير للـ5 سنوات نسبة 16.6%.

تضمن السعر المستهدف في حساباتنا، على 27% جاءت من خصم التدفقات النقدية (DCF) و73% من تقييم الأرض، مع احتساب قيمة خصم التدفقات النقدية (DCF) عند 2.90 جنيه للسهم، وقيمة الأرض غير المطورة عند 5.14 جنيه للسهم، بينما يخصم مركز الدين الصافي المقدر بـ1.42 مليار جنيه ما قيمته 0.99 جنيه للسهم وينتج عنه السعر المستهدف 7.05 جنيه للسهم.

يضع السعر المستهدف لدينا الشركة عند مضاعف صافي الاصول قيمته 0,35، أي عائدًا محتملًا بنسبة 107% تقريبًا على سعر إغلاق السهم في 25 أغسطس البالغ 3.41 جنيه للسهم، مما يقودنا إلى الحفاظ على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي.

نقدر أن السهم يتم تداوله عند مضاعف صافي الاصول متوقع لعام 2020 قيمته 0.17، وهو أقل من متوسط الشركات النظيرة في القطاع البالغ 0.28.

وفقًا لأرقامنا، يحتسب السوق 406 جنيهات للمتر مربع للأراضي غير المطورة للشركة، مقارنةً بتقييمنا البالغ 1395 جنيهًا للمتر مربع (أقل بنسبة 33% من القيمة المقدرة لدينا سابقًا والبالغة 2076 جنيهًا للمتر مربع)، وتمثل خصمًا بنسبة 71% تقريبًا على أسعار السوق”.

عن نتائج الأعمال المجمعة للفترة المالية المنتهية 31 ديسمبر 2019 حيث سجلت الإيرادات المجمعة نحو 2.2 مليار جنيه وبلغ صافي الربح 1 مليار جنيه بهامش ربح 45.5% مقابل 39.9% خلال 2018.

وكانت الشركة قد أعلنت فى وقت سابق أنها تعتزم التوسع فى مشروعات الشراكة خلال الفترة المقبلة وتتفاوض مع 3 شركات تمويل عقارى وبنك لتمويل الوحدات السكنية الجاهزة بمشروعاتها، حسبما ذكرت جريدة البورصة.

شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير هي شركة رائدة في مجال التطوير العقاري، بدأت مسيرتها كشركة قطاع عام وذلك منذ عام 1959، ثم بعد ذلك قامت بطرح أسهمها في البورصة عام 1995، وبدأت الشركة أعمالها بتطوير أراضي بمساحة تبلغ نحو 40 مليون م2.

#الكلمات المتعلقه

اسهم مختارة

11 أكتوبر 2020
العاشر من رمضان للصناعات الدوا... RMDA
إغلاق
03.6
التغير
00.28
شراء

© جميع الحقوق محفوظة آراب فاينانس 2020

الي الاعلي