شامل أبو الفضل الرئيس التنفيذي لـ شركة بنيان: خفض سعر الفائدة له تأثيرات إيجابية على السوق العقاري
أخر تحديث 2025/07/09 08:07:00 ص
آراب فاينانس: قال المهندس شامل أبو الفضل، الرئيس التنفيذي لشركة بنيان إن نموذج الشركة، والتي فتحت باب الاكتتاب لطرح أسهمها بالبورصة هذا الأسبوع مختلف عن نماذج التطوير العقاري الموجودة في مصر حيث تتميز الشركة بالاستثمار العقاري في مجال الوحدات الإدارية والتجارية، لافتًا إلى أن الشركة أمامها فرص كبيرة للنمو.
وأضاف أبو الفضل في مقابلة حصرية لـ آراب فاينانس أنه بناء على دراسة السوق المصري وبنا ء علي أداء البورصة وحجم التداول وجدنا أن هذا أفضل توقيت لطرح أسهم شركة بنيان بالبورصة المصرية.
وكشف أبو الفضل في أول حوار له بعد فتح باب الاكتتاب لطرح أسهم شركة بنيان في البورصة المصرية أن الشركة تدرس الاستثمار حاليًا بجانب الاستثمار العقاري الإداري أيضًا قطاع المخازن واللوجيستيات المؤجرة للشركات العالمية والمتعددة الجنسيات وكذلك الشركات المصرية الكبرى موضحًا أن قيمة إجمالي المحفظة الاستثمارية للشركة قبل خصم الالتزامات بلغت قرب 17 مليار جنيه حتى شهر مارس الماضي، وإلى نص الحوار:
حدثنا في البداية عن الحدث الأهم للشركة حاليًا، والمتعلق بطرح 21.94 % من أسهم شركة بنيان بالبورصة المصرية للاكتتاب؟
في الحقيقة نحن نعمل على هذا الطرح منذ فترة، وكنا ننتظر الوقت الأنسب للطرح، وقد كانت البورصة المصرية خلال الفترة الماضية تسير بصورة جيدة من ناحية الاستثمار في الأسهم، وخاصة ما يتعلق بالاستثمار في القطاع العقاري، وكان هناك صعود بوجه عام للبورصة المصرية خلال الآونة الأخيرة، وأي شركة تستهدف طرح أسهمها بالبورصة تنتظر الوقت المناسب للطرح (IPO window)، وقد فتحنا باب الاكتتاب بالفعل لأسهم شركة بنيان بتاريخ 6 يوليو 2025 لمدة 5 أيام ، بالنسبة للطرح الخاص للمؤسسات وتحديدًا في 10 يوليو 2025 وسيستمر باب الاكتتاب حتى يوم الثلاثاء 15 يوليو 2025 بالنسبة للطرح العام للأفراد، وسيتم التداول قبل نهاية شهر يوليو الجاري إن شاء الله، ونحن تابعنا السوق عن قرب خلال الفترة الماضية، من حيث حجم التداول والطروحات التي تمت مثل طرح شركة فاليو وقد وجدنا أن هذا توقيت مناسب لطرح سهم جديد بالسوق.
كيف سيؤثر هذا الطرح على مشهد الاستثمار العقاري في مصر؟
هذه نقطة مهمة جدًا، وهى ضرورة النظر للمشهد العقاري في مصر، ونحن كمصريين ننظر للاستثمار العقاري بأنه أفضل أنواع الاستثمار، وهو يعد أكبر وعاء استثماري موجود لدينا في مصر، ومعظم الناس كانت وما زالت تستثمر من خلال شراء عقار كاستثمار مستقبلي سواء كان ذلك مباني أو أراضي، وهذا هو الاستثمار التقليدي، وهناك نوع أخر من الاستثمار، وهو الاستثمار من خلال شركات الاستثمار العقاري مثل شركة بنيان وهو استثمار مختلف حيث تقوم بنيان بشراء نوعية معينة من العقارات، إذ إننا كشركة لا نستثمر في العقارات للغرض السكني بينما نستثمر في العقارات التجارية والإدارية، ونحن نقوم بالتركيز علي شراء عقارات تم بنائها بالفعل أو في مرحلتها النهائية من البناء، ونقوم بعد هذه الخطوة بتأجيرها لشركات ومؤسسات مصرية وعالمية، وبالتالي ما نقوم به يشبه ما يقوم به الأفراد في الاستثمار العقاري لكن بشكل مؤسسي مع تركيز استثمارنا على الإداري والتجاري.
ونحن نشاطنا يختلف تمامًا عن نشاط المطورين العقاريين بالسوق حاليًا، ونحن نموذج مختلف حيث لا نقوم بالبناء ولا التطوير العقاري، بينما نقوم بشراء عقارات جاهزة وتامة بغرض الإيجار.
هل يعني ذلك أنكم لا يوجد لكم منافسين حاليًا بالسوق؟
حاليًا لا يوجد منافسين لنا بالسوق، لكنني أتصور خلال الفترة المقبلة، وبعد هذا الطرح لشركة بنيان كنوع جديد من أداة الاستثمار العقاري نتصور أنه سيحاول بعض المستثمرين القيام بنشاط مماثل لنا، وهذا بالطبع ميزة لهذا القطاع بوجه عام، وهناك العديد من الشركات تستهدف خلال الفترة المقبلة تأسيس وإنشاء شركات استثمار عقاري وكذلك صناديق استثمار عقارية، وهو ما يخدم ويفيد القطاع وتوسعه.
لماذا لم يستهدف الطرح طرحًا مباشرًا مثلما حدث مع سهم شركة يو للتمويل الاستهلاكي فاليو على سبيل المثال؟
نموذج شركة بنيان في الطرح بالبورصة مختلف عن فاليو حيث يتم تجميع كل الطلبات من خلال بنوك استثمار وتطرح في يوم واحد، ويتم بيع أهم الطرح في هذا اليوم ثم يتم التداول بعد ذلك، وبالنسبة لنموذج شركة فاليو فهو نموذج ناجح لكن هو نموذج يختلف من حيث الطرح عن شركة بنيان حيث إنه "technical listing".
بعد طرح نحو 362.9 مليون سهم لشركة بنيان بالبورصة.. ما هى حصيلة الطرح المتوقعة وما هو تقييم الشركة المتوقع؟
إجمالي حصيلة الطرح المتوقعة 1.8 مليار جنيه منها 250 مليون جنيه زيادة رأس مال للشركة أما بالنسبة للتقييم فطبقًا للمستشار المالي المستقل للطرح أصدر تقرير للشركة مقيم صافي تقييم الشركة بعد الخصومات بـ 12.5 مليار جنيه تقريبًا، والغرض من الطرح ما بين 8.2 و9 مليار جنيه وهو بسعر طرح مميز، ليكون هناك فرصة للمساهم في الطرح بالاستفادة من الفرق بين قيمة الطرح والقيمة العادلة للسهم.
يمثل القطاع العقاري نحو 13 % من إجمالي رأس المال السوقي بالبورصة وهو ثاني أكبر قطاع بعد البنوك.. ما الذي سيميز شركتكم لتشجيع المستثمرين على الاستثمار بها عن باقي الشركات الأخرى؟
كل الشركات بالسوق هى شركات تطوير عقاري، وهو يختلف عن نشاط شركتنا حيث إننا نقوم بنشاط استثمار عقاري في مجال تأجير العقارات الإدارية والتجارية، ونحن نحتفظ بالعقار، ونملكه بهدف تعظيم قيمته ولا نبيعه بل يتم إيجاره للشركات، ولو نظرنا للأسواق خارج مصر سنجد أن الشركات العقارية بالبورصات العالمية معظمها شركات استثمار عقاري وليست شركات تطوير عقاري.
كم تبلغ قيمة المحفظة الاستثمارية لشركة بنيان حاليًا؟
تبلغ المحفظة الاستثمارية الإجمالية للشركة 17 مليار جنيه حتى شهر مارس الماضي وهذا تم من خلال المقيم الخارجي للشركة، وبالطبع هذا تقييم للأصول التي لدينا والتي يخصم منها الالتزامات والمديونيات.
ما هى خطط الشركة للتوسع في المحفظة العقارية بعد الطرح بالبورصة؟
تم الاستحواذ من قبل المساهمين الحاليين لشركة بنيان في عام 2018 وهى شركة موجودة بالسوق منذ عام 2008 وكان لديها أصل واحد عند الاستحواذ عليها، واليوم لدينا 10 أصول عقارية، ونحن لدينا فرص نمو كبيرة، ونحن ننظر للفرص الاستثمارية المختلفة التي تعرض علينا ونفاضل بين هذه الفرص للحصول على أفضلها بناء على قواعد بيانات لدينا توضح لنا شكل السوق العقاري في مصر حيث ما نقوم بشرائه من عقارات يتوافق مع متطلبات المستأجر النهائي.
ما هى هى فلسفة الشركة في التركيز على الاستثمار في المباني الإدارية والتجارية؟
عندما ننظر للاستثمار في العقارات الإدارية والخدمية يجب النظر لذلك من عدة أبعاد، ونحن نرى أننا لدينا ميزة تنافسية مختلفة في هذا المجال، حيث يعاني السوق حاليًا من فجوة بين العرض والطلب في مجال العقارات الإدارية لصالح الطلب على هذه الوحدات بخلاف الاستثمار في العقارات السكنية المتوافرة بكميات كبيرة.
ما تقييمك للاستثمار في المباني الإدارية والتجارية خاصة مع الفجوة بين العرض والطلب؟
بخلاف الفجوة بين العرض والطلب التي توجد بالسوق لدينا ميزة أخرى في شركة بنيان حيث تباع المكاتب الإدارية بالسوق حاليًا بمساحات محدودة بينما بنيان تقوم بشراء مساحات كبيرة بسعر أفضل من المشتري لمساحات محدودة، وبذلك نوفر لعملائنا في شركة بنيان المساحات المطلوبة، والتي تتسم بمساحات كبيرة ونوعية بناء على تفضيلاتهم.
هل تستهدف الشركة خلال الفترة المقبلة التوجه نحو استثمارات عقارية أخرى بخلاف الإدارية والتجارية؟
بالإضافة إلى المباني الإدارية نحن ننظر حاليًا للاستثمار في المباني اللوجيستية ومباني التخزين والتي تؤجر لشركات عالمية ومتعددة الجنسيات ومصرية كذلك. ونحن بالطبع وإن كنا لا ننظر للاستثمار في العقارات السكنية حاليًا ربما بعد فترة لو رأينا فرصة استثمار يوجد بها فجوة بالعرض والطلب بالإضافة إلى فرصة إيجار جاذبة أن ندرس الاستثمار في العقارات السكنية.
كيف تواجه الشركة معدلات التضخم في ظل التقلبات بالسوق؟
حالات التضخم وارتفاع الأسعار قد تعد من المزايا بالنسبة لنا حيث ترتفع وتتعظم قيمة العقار الذي قمنا بشرائه، وهذا مختلف عن المطورين العقاريين الذين يؤثر عليهم التضخم بشكل كبير نظرًا لارتفاع أسعار المواد الخام خلال فترة البناء.
كيف ترى التحديات والمخاطر التي تواجه السوق العقاري في مصر؟
يجب النظر عند الإجابة على هذا السؤال من منظور الطلب والعرض والتضخم عند تقييم المخاطر المحيطة بالسوق العقاري المصري.
ما هى خطط الشركة واستراتيجيتها المستقبلية خلال الفترة المقبلة؟
لدينا توسعات خلال الفترة المقبلة، ونحن ندرس حاليًا الاستثمار في عدد من الأصول العقارية.
كيف ترى تأثير خفض الفائدة الأخير من البنك المركزي على قطاع التمويل العقاري؟
خفض سعر الفائدة قرار ممتاز من جانب البنك المركزي من حيث تأثيراته على السوق العقاري في مصر، ومع انخفاض التضخم تم خفض سعر الفائدة وبالتالي فخفض سعر الفائدة له مزايا إيجابية للاستثمار العقاري ولشركة بنيان أيضًا حيث إننا نستحوذ على بعض الأصول من خلال التمويل الذاتي، وهناك جزء يمول من خلال التسهيلات البنكية، ونحن حاليًا المديونية لدينا لا تزيد عن 8% من قيمة محفظتنا الاستثمارية.
ما توقعاتك للسوق العقاري المصري في ظل التغيرات الجيوسياسية المحيطة بالمنطقة؟
منذ عام 2011 لم تتأثر أسعار العقارات بالتوترات الحاصلة بالمنطقة بل على العكس زادت.
مقارنة بالأوعية الاستثمارية الأخرى من ذهب ودولار وودائع بنكية وأسهم.. ما الذي يميز الاستثمار العقاري عن هذه الأنواع من الاستثمارات؟
أهم ما يميز الاستثمار العقاري هو التحوط من التضخم، وقد أجريت دراسة عالمية من عام 2013 حتى 2024 وقد كان متوسط التضخم عالميًا نحو 4%، وكان متوسط العائد على العقارات 14% تقريبًا، وهو ما يعني أن عوائد الاستثمار العقاري أكثر من ضعفي التضخم، وقد قمنا بدراسة مهمة في شركة بنيان في أخر 13 عامًا للمقارنة بين الاستثمار في العقارات والذهب والدولار، وأذون الخزانة والبورصة، ووجدنا أن الاستثمار العقاري له عائد يصل 32% مقارنة بالاستثمار في الذهب حوالي 26% بينما أذون الخزانة 15% وهو ما يعني على سبيل المثال أن عائد الاستثمار في الذهب بما قيمته مليون جنيه خلال هذه الفترة سيكون العائد عليه 13.5 مليون جنيه بينما الاستثمار في العقارات العائد منه جاء أعلى عائد بقيمة 22 مليون جنيه. ونحن لو نظرنا في مصر سنجد أن معظم الثروات في مصر تم تكوينها من خلال الاستثمار في العقارات.
أخبار متعلقة
